龚成:日渐佳境的雅生活服务

  雅居乐雅生活服务股份有限公司(雅生活)是中国物业管理服务供货商,2018年由雅居乐集团(03383)分拆上市,雅居乐集团及绿地控股是第一及第二大股东。

  雅生活行中高端路线,名列中国物业管理企业品牌价值第12名,在中国数十个城市提供物业管理服务,管理物业总面积超过2亿平方米,服务业主及住户超过100万。近年不断透过收购扩大业务。

  雅生活成立1990年代,管理雅居乐集团开发的绝大部分物业,并引入香港式的物业管理模式,2015年除管理雅居乐集团的物业外,亦管理独立第三方的物业。

  到2017,雅生活收购了绿地物业,并引入绿地控股作为战略股东,依靠雅居乐集团及绿地控股这两间在中国有一定规模的物业发展商,提供了一定的生意,并以「雅居乐物业」和「绿地物业」两大品牌经营。

  雅生活的主要业务,可分为3大类:「物业管理服务」、「外延增值服务」、「小区增值服务」,当中以物业管理服务为最大贡献部分。

  物业管理服务。雅生活为物业开发商、业主、住户,以及其他物业管理公司,提供一系列物业管理服务,其中包括为中高端住宅物业,以及非住宅物业(包括商用物业、写字楼、多用途综合体等),提供保安、清洁、绿化及园艺、维修及保养等服务。亦为地方性物业管理公司,提供顾问咨询服务。

  雅生活主要按照包干制,收取物业管理服务的管理费,即是收取一个费用,经营盈亏均由物业管理公司负责,与业主无关。

  外延增值服务。提供房地产全面的服务,包括销售场物业管理服务、其他延伸的增值服务,如物业营销代理、房屋检验等。

  小区增值服务。向业主及住户提供增值服务,包括家政、房屋及商铺经纪、智能家居服务、小区旅游代理,以及运用线下物业管理服务,及在线服务平台的其他服务。

  在中国,物业管理费收费模式包括两类:包干制与酬金制,前者较为普遍,特别是对于住宅物业而言。在非住宅物业类别,逐渐开始采用酬金制,使业主更深入地参与其物业管理,且物业管理服务供货商亦受到更加密切的监督。

  近年,随着中国不断城市化,以及人均可支配收入增加,物管行业所管理的物业面积,正快速增长。根据调查机构中指院的资料,物管行业的百强企业,管理物业的总面积,每年都以1、2成的速度增长。

  当中的住宅物业,仍占最大比例,但物业管理公司追求管理物业类型的多元化,这是行业的情况。

  过往,中国对物业管理的概念并不多,但随着城市化,同时更多屋苑、大厦类的物业,加上人民对生活质素追求的提高,都令物业管理行业发展快速。

  行业的优点是持续性,当物业管理公司取得某大厦的合约时,这生意就会一直持续,除非该公司做得不好,否则居民就会不断支付费用,对企业来说,绝对是持续而稳定的现金流。另外,若该企业获取物业的数目,长远能保持增加,这就是更有利的情况,雅生活的背景因素,正影响这企业长远的发展。

  雅生活由雅居乐集团分柝,现时雅居乐集团仍是雅生活的大股东,持股50%以上,过往雅居乐集团不断提供旗下的物业予雅生活管理,到近年,雅生活则主动开拓其他市场。

  这里简介一下雅居乐集团,这是中一家以中高端房地产开发为主的发展商,除主打住宅物业发展外,还从事环保、建设及酒店等产业。雅居乐集团本身拥有一定的规模,每年的营业额超过500亿人民币,同时有一定的品牌,由于有这背景因素,令雅生活拥有管理的物业不断增长,而且凭这背景而增长。

  另外,由于雅居乐集团本身行中高端路线,因此雅生活所提供的物业管理质素,都行中高端路线,以中国平均的物业管理收费计,雅生活比平均数高1、2成。随着近年发展的物业趋向较高端化,市民对物业管理的质素要求都有所提高,相信以较高端定位会较有利。

  2017年,雅生活与绿地控股建立了战略联盟,其后收购了绿地物业,而绿地控股成为雅生活的第二大股东(绿地控股是一家《财富》世界500强公司,业务有地产、能源、金融、酒店等,每年营业额过千亿)。这策略令雅生活扩展了物管的版图,同时这个背景因素,很大机会令往后有持续性的生意。

  正正由于背靠雅居乐集团,以及绿地控股两大主要股东,这企业无论在规模上、品牌上、持续的生意上,都有一定的优势。

  由于这两间企业都有房地产业务,当不断建成物业时,就需要物业管理,很大机会就会为雅生活提供生意。

  虽然这两间企业,并不是必然提供物管生意给雅生活,但凭着上述所讲的背景因素,加上雅生活已建立了品牌,相信这两间企业都会保持旗下物业在物管上,服务及品牌的统一性,因此,雅生活不断获得这两间企业的生意,都是合理的事。

  另外,中国的物业管理行业,企业化发展的时期不算很长,雅生活算是较早期走进行业的企业,因此有一定的经验及品牌,同时行中高端路线,这都是较有优势的因素。加上企业有一定的规模、资源,在管理上更能标准化及专业化。

  随着中国人的生活质素提高,要求亦有所提高,雅生活推出更多延伸的服务,例如「管家服务」、「全方位服务」等概念,满足住户日常生活中多方面的需求。

  从上述的财务数据可见,雅生活的赚钱能力不错,同时增长处于高水平,这是由于近年不断进行收购,令业务不断扩展,但正常情况下,这企业增长虽不差,但不会如过往般爆炸性增长。

  由于上市前后的股构结构不同,因此ROE出现了较大的下跌,而过往的代表性亦不大。ROE慢慢会回到较能反映到企业真实情况的水平。

  毛利率处增长水平,这是由于业务的规模效益,令人工占比的成本有所减少,这亦是雅生活在规模上的优势,反映赚钱能力比行业较好。

  另外,这企业的负债不高,比一般内房股理想得多,因为中国不少房地产商的负债,都处于过高水平,但雅生活就稳健得多,负债水平健康,加上业务十分稳定,都反映这企业拥有投资价值。

  现金流强劲是这企业另一优点,业务稳定、收现金能力强、业务持续性,从这企业的经营活动现金流量,就能见到这企业的现金流相当好,保持理想的正数。

  中国的城镇化,以及人均可支配收入增长,成为物业管理行业的主要增长原动力,而雅生活近年积极进行并购活动,带动业务不断增长,相信管理层仍有野心,这企业仍会保持一定的增长力。

  雅生活表示,将进一步扩大业务规模及市场份额,通过寻求战略投资、收购及联盟机遇,拓展物业管理服务组合。

  另外,中国政府已发布指导性意见,以加强物业管理服务质量的标准化,相信长远对较有规模,以及较高端的物管企业有利。种种因素,都反映雅生活发展仍然正面。

  综合来说,雅生活无论在业务本质、规模、品牌、财务数据、前景,都是理想的,反映这企业有一定的质素。加上这企业的背景因素,以及行业的发展,相信这企业的前景不差,有长线投资的价值。

  这企业的发展快速,可说是有危有机,虽然可带动业务快速增长,同时会令企业造成风险,投资者要明白这点。

  整体来说,相信雅生活长远能保持中速增长。留意,由于盈利变化较大,投资者要以较合理的盈利去计算(股票班有详细讲述),15倍以下的市盈率会比较合理,20倍已经有点勉强(留意,并不是上年度盈利所计算的市盈率)。

  简单来说,现价可说处于略贵水平,但由于行业及企业仍处发展阶段,原本有货投资者宜长线持有,慢慢等更佳的收成。无货者,宜等回少少才开始小注,要以分注模式投资。

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